15 Ottobre 2025, di Barbara Weisz – PMI.it
La sanzione per tardiva registrazione di un contratto d’affitto per uso abitativo di durata pluriennale si calcola solo sulla prima annualità, non sull’intero importo del canone. Nel caso della cedolare secca, invece, è prevista una misura fissa che può andare da 150 a 250 euro.
Le precisazioni sono contenute nella risoluzione 56/2025 dell’Agenzia delle Entrate, che modifica i criteri precedenti applicati dal fisco uniformandosi alle pronunce della Corte di Cassazione.
Imposta di registro sulle locazioni
L’imposta di registro sui contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale è pari al 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro, se il ritardo non è superiore a 30 giorni, e al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, se il ritardo è superiore a 30 giorni, perché in questo caso la registrazione si considera omessa.
Si tratta delle regole stabilite dall‘articolo 69 del TUIR, testo unico imposte sui redditi, che vanno coordinate con le disposizioni dell’articolo 17, comma 3, dello stesso DPR 917/1986, in base alle quali l’imposta può essere assolta annualmente, assumendo come base imponibile l’ammontare del canone relativo a ciascun anno. Oppure in unica soluzione, avendo riguardo all’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.
Tardiva registrazione del contratto di affitto
Queste norme sono state interpretate prevedendo sempre il calcolo delle sanzioni commisurato al corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Il riferimento è la circolare 26/2011, che ora viene però modificata dal nuovo orientamento di prassi. Il motivo è che ci sono diverse pronunce della magistratura di legittimità in base alle quali la sanzione per tardiva registrazione deve essere invece rapportata all’imposta dovuta sul canone pattuito per la prima annualità.
La Corte di Cassazione ha sottolineato la natura annuale dell’imposta di registro. La possibilità data al contribuente di effettuare il pagamento in un’unica soluzione è stata prevista solo per consentire all’erario di incamerare anticipatamente gli importi. Una diversa interpretazione, segnala ad esempio la sentenza 1981/2024, comporterebbe l’applicazione di «una sanzione commisurata ai corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto, nonostante il diritto del contribuente di versare, all’atto della registrazione e poi in occasione alle successive scadenze, unicamente l’imposta per la singola annualità».
Il nuovo calcolo AdE per la sanzione
Tenendo conto di questo orientamento, l’AdE ha superato le indicazioni precedentemente fornite. Le nuove regole prevedono quindi che la sanzione per tardiva registrazione sia commisurata alla prima annualità.
Per quanto riguarda invece i contratti soggetti a cedolare secca, la sanzione si applica in misura fissa, pari a 250 euro per l’omessa registrazione dell’atto e a 150 euro per la tardiva registrazione dell’atto. Le predette sanzioni si applicano anche nell’ipotesi in cui l’imposta non sia dovuta in conseguenza dell’applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi.